目前，國內多個地方開始試點“商品房銷售按套內面積計價”，在保障消費者權益等方面，取消公攤面積或已是大勢所趨。

  新京報記者 隋坤 編輯 胡杰 校對 李立軍

  “69平方米的房子，公攤面積竟然達到37平方米，公攤率超過了50%，這也太離譜了。”西安姬女士買房“高公攤”事件，日前引發(fā)關注。

  姬女士提供的購房合同顯示：房屋性質是公寓，建筑面積預（實）測共69.75平方米，其中套內建筑面積32.71平方米，分攤共有建筑面積37.04平方米。

  姬女士的遭遇并不是孤例。近年來，社會上關于房屋買賣的公攤面積爭議時有發(fā)生。

  據悉，坊間流傳著多個版本的“公攤標準”，姬女士在電話中對新京報記者說，自己曾詢問過相關方面專家，得到的答案是“公攤面積超50%肯定不合規(guī)”。但也有不少專家、律師曾對媒體表示，國內尚無公攤面積標準。

  以“公攤面積”為關鍵詞在中國裁判文書網搜索，結果顯示共有5萬余份相關判決文書，其中涉刑事案件近百份，民事糾紛4萬余份。

  新京報記者整理百余份裁判文書發(fā)現，判決中并無“國家規(guī)定公攤標準應為多少”的字樣。法庭多以合同中約定的公攤面積與實際面積是否有出入為判決標準。

  房地產專家表示，在多個國家地區(qū)，售房都以套內實用面積計算，按建筑面積計算已不合時宜。目前，國內也有多個地方開始試點“商品房銷售按套內面積計價”，在保障消費者權益等方面，取消公攤面積或已是大勢所趨。

  ━━━━━

  樓道寬敞無比，“能停下一輛車”

  購買的房子公攤面積大，姬女士早在收房前就“有所耳聞”。

  2022年，交完28萬首付的姬女士曾因銀行放貸不順等問題，想轉賣房產。姬女士回憶，當她來到西安某中介門店時，工作人員說該小區(qū)在當地因公攤面積大而出名，“很難轉賣”。

  2023年，小區(qū)正式交房，姬女士告訴記者，她前來收房時，注意到樓道寬敞無比，“能停下一輛車”。進入家中，她發(fā)現房屋面積比購房合同上標注的69平方米的建筑面積相比明顯小很多。

▲姬女士房屋外的走廊。受訪者供圖

  姬女士說，自己聯系置業(yè)顧問劉先生，表示房子公攤面積過大，認為“不合理”。劉先生回復說，小區(qū)單價本身就低，公攤面積也早在購房合同中就寫得清清楚楚。且“相關部門對商業(yè)公寓的公攤面積比例未作明確規(guī)定”。

  姬女士告訴新京報記者：“當時合同太長，我沒仔細看?！?

  7月29日，新京報記者聯系姬女士的置業(yè)顧問劉先生。對方表示“了解姬女士的事”，但小區(qū)五證齊全，且經過相關部門備案，“完全符合規(guī)定”。

  據央廣網報道，姬女士所購樓盤售樓處工作人員曾如此解釋公攤面積大：“小區(qū)主打中高端改善型，所以才使用了大門廳、寬走廊、每層公用衛(wèi)生間和洗手池等提高業(yè)主居住舒適度的裝修?！?

  ━━━━━

  有無公攤面積標準？

  姬女士買房“高公攤”事件曝光后，公攤面積標準迅速成為輿論關注的熱點。

  據媒體報道，與商品房預售制一樣，公攤面積制度也是同一時期由香港引入內地的。公攤面積沒有統(tǒng)一標準，最后只能由開發(fā)商說了算。公攤面積又衍生出一系列收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費；與此同時，公攤面積上所產生的一些收益卻并未分給業(yè)主。因此，圍繞公攤面積所產生的糾紛不斷。

  華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法表示，現在國內確實沒有公攤面積相關方面的標準，只有市面上約定俗成的比例。

  這與西安市雁塔區(qū)住建局的回應大體一致。據極目新聞報道，雁塔區(qū)住建局值班人員在回應媒體采訪時表示：“目前公攤面積的占比沒有明文規(guī)定?！?

 ▲姬女士所購房屋的內部狀態(tài)。受訪者供圖

  我國于2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內建筑面積和公用建筑面積共同組成；另據建設部1995年發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）中的規(guī)定，公用建筑面積分攤計算各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。

  關于公攤面積標準，曾有這樣的說法：多層住宅的公攤面積約在建筑面積的10%到13%之間，18層以下的板式住宅公攤面積約在13%到15%之間，點式的樓盤公攤面積大多在15%到17%之間”。

  但上述說法被楊勤法否認?！艾F行公攤面積相關的法律概念是在2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，其規(guī)定了商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，但沒有對房屋公攤面積的上限進行限定?！睏钋诜ㄕf。

  新京報記者注意到，在裁判文書網展示的相關判決中，法庭多以合同中約定的公攤面積與實際面積是否有出入為判決標準，“公攤超過某比例”并不作為判決標準。

  ━━━━━

  如何維權

  姬女士事件引發(fā)網絡熱議后，許多網友在社交平臺詢問，買到公攤面積大的房子該如何維權？

  原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任、地產專家易憲容對新京報記者說，簽訂購房合同時就應該注意公攤面積等關鍵信息。若事后覺得不滿意，可以先嘗試與開發(fā)商協商退房。

  如果開發(fā)商不同意退房，業(yè)主又該如何維權？楊勤法說，如果購房者買到公攤面積大的房子，首先應該明確一個問題，即房屋開發(fā)商是否履行了合理的告知義務，房屋過大的公攤面積是否已在購房合同或其他文件中標明。

  《商品房銷售管理辦法》第十八條第三款明確規(guī)定：按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

 ▲姬女士向記者提供的購房合同。受訪者供圖

  新京報記者注意到，在姬女士事件當中，雙方對于“公攤面積是否提前告知”各執(zhí)一詞。

  姬女士的置業(yè)顧問劉先生對新京報記者說，自己曾履行告知義務。“姬女士的購房合同中已明確標明公攤面積等信息，且在簽合同的過程中，我還特意提醒她注意公攤面積等重要信息。”

  但姬女士并不認同此說法，她說自己在簽合同時詢問對方“是否有需要注意的地方”，得到的回答是“沒有”。

  劉先生告訴新京報記者，各種房型的合同樣本均“按照規(guī)定”在售樓處前臺進行展示，其中也標明了公攤面積等信息。但購買該樓盤的多位業(yè)主對新京報記者表示，并不知道售樓處展示合同一事。某男業(yè)主說，當初簽署購房合同時，開發(fā)商工作人員以“合同都是制式的”為理由，只把需要簽字的幾頁給了自己?！捌渲袥]有公攤面積的信息，直到收房時我才知道公攤面積這么大。”

  楊勤法說，國內法院曾有因“未履行告知義務”，而判開發(fā)商“承擔一定賠償責任”的先例。

  此外，業(yè)主還可以通過請測繪機構重新測繪房屋面積的方式，來為自己維權。在測繪中，若業(yè)主發(fā)現結果與合同約定面積有差別，同樣可以讓開發(fā)商或者相關部門承擔相應責任。

  除了上述維權辦法，《商品房銷售管理辦法》第二十條還規(guī)定，若當事人未在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差時的處理辦法，且誤差比超過3%時，買受人有權退房。

  楊勤法告訴記者，對于業(yè)主而言，想要通過援引該條款維護自身權益非常難。首先業(yè)主要證明商品房面積誤差比絕對值超出3%本身已具備一定困難性；其次，由于公攤面積并非法律概念，該條款中規(guī)定的房屋面積究竟為公攤面積還是套內建筑面積，還是二者之和，現實中存在一定爭議。

  ━━━━━

  取消公攤是大勢所趨？

  鑒于種種爭議，民間對于“取消公攤”的呼聲越來越高。

  楊勤法說，國內應逐步探索按房屋實用面積售賣，逐步取消公攤概念。“這樣的政策在國外已有很多先例，許多國家售房時都是只按實用面積計價。”

  據媒體報道，香港已于10年前正式廢除了公攤面積制。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標注，否則將被罰款100萬至500萬港元、判處3至7年監(jiān)禁；針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。

  在國內，也有一些地區(qū)在試點取消“公攤面積”，以套內面積售房。

  2002年6月，重慶市通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》，以地方法規(guī)的形式要求商品房現售和預售都必須以套內使用面積作為計價依據。這使重慶成為了率先取消“公攤面積”的試點城市。

  在2021年全國兩會上，全國政協委員周世虹提交了一份“關于取消公攤面積”的議案，其中建議“應該逐步取消房地產市場長期存在的公攤面積和商品房預售制度?！?

  據合肥日報報道，7月28日下午合肥市召開房地產專題會議，明確提出“為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價”。

  “合肥的政策實施后，對市場信心有提振作用，不排除其他城市迅速跟進?！币讘椚菡f，“但取消公攤面積也有其兩面性。首先，因為公攤面積中往往包含了寬敞的公共空間，取消公攤可能在一定程度上影響房屋的舒適度；其次，若取消公攤但總房價不降，結果可能造成商品房每平方米的單價進一步上漲?！?

  易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受媒體采訪時認為，現在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發(fā)商也會把房價調高來填補“公攤面積”的費用。他認為，關鍵在于開發(fā)商要把標準、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。

  中國經濟時報評論認為，合肥的試點，將促進購房者放心購房，避免購房者與房地產開發(fā)商、物業(yè)的糾紛。長期來看，我國房地產市場已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優(yōu)化和品質提升的發(fā)展新階段。為適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，房地產業(yè)要拉回購房者，就必須保障購房者的權益，贏得購房者的信任。